부동산 투자를 하면서 수익을 내는 것도 중요하지만, 세금도 꼭 신경써야하잖아요? 부동산 투자할 때 꼭 알아야할 양도세. 이번 포스팅에서는 양도세에 비과세 요건과 양도세 자동계산 방법에 대해서 자세히 알아보려고 합니다.
목차
1. 양도세란
2. 양도세 비과세 요건
3. 양도세 자동계산
4. 마치며
1. 양도세란
양도세 비과세 요건을 알아보기 전 양도세 개념부터 정확히 알아야겠죠? 우리가 보통 '양도세'라고 하는 것은 정확히는 '양도소득세'를 말합니다. 양도세는 토지, 건물 등과 같은 부동산 그리고 주식과 펀드등과 같은 금융상품과 파생상품 등에 대한 권리 양도 시 부과되는 세금입니다. 주택청약과 같은 아파트 분양권도 부동산에 대한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익에 부과하는 세금이므로 양도세를 내야하죠.
예를 들어 부동산에 대한 양도세는 주택을 취득할 때의 가격과 매도시 가격이 차이 날 경우, 즉 취득할 때 보다 매도할 때 가격이 상승해서 발생한 소득에 대한 부과하는 조세입니다. 물론 최종적인 양도세는 필요 경비, 여러가지 공제 금액을 뺀 나머지라 할 수 있습니다.
양도세 계산 FLOW
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 X 양도소득세율
2. 양도세 비과세 요건
양도세는 사실 실거주, 보유시점, 정책에 따라서 달라지므로, 세무사들도 전문이 아닌 이상 까다로워하는 경우가 많습니다. 이번 포스팅에서는 여러 조건 말고 1가구 1주택 기준으로 양도세 비과세요건을 알아보도록 할게요.
1가구 1주택 양도세 = 비과세기준 12억
작년에 변경된 양도세 기준에 따르면 2021년 12월 8일부터 2년이상 보유한 1주택일 경우, 양도금액이 12억원 이하인 경우 비과세 대상에 해당됩니다. 기존에는 양도세 비과세 기준이 9억이었는데요. 서울시 평균 부동산 가격이 12억에 달하면서 기존 양도세 비과세 기준이 9억에서 12억으로 상향조정 되었습니다. 양도가액이 12억원 초과시에는 12억원을 초과한 금액에 대해서 양도소득세가 발생한다고 보시면 됩니다.
양도세 비과세요건
=비조정지역 2년보유
=조정지역 2년보유 + 2년거주
또한 양도세 비과세 요건 중 하나는 부동산 보유기간과 거주기간을 따진다는 것입니다. 조정지역의 경우 부동산을 2년 보유 및 2년 실제 거주를 해야 비과세 요건에 해당되며 비조정지역의 경우 2년 보유를 해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점 꼭 기억하시길 바랍니다. * 조정지역 내 취득한 분양권도 주택수에 포함된다고 합니다.
| 보유기간 / 주택수 | 현행안 | 개정안 |
| 1년 미만 | 40% | 70% |
| 1년이상 ~ 2년미만 | 6%~42% | 60% |
| 2년 이상 | 6%~42% | 6%~45% |
| 2주택 중과세 | 기본세율 + 10% | 기본세율 + 20% |
| 3주택 중과세 | 기본세율 + 20% | 기본세율 + 30% |
위의 표는 보유기간과 주택 수에 따라 양도세의 개정안을 나타내는 표입니다. 확실히 다주택자에게 불리한 양도세 개정안이네요. 세율이 정말 무섭습니다. 3주택자인 경우 개정안에 의하면 최대 75%의 세율을 부담할 수 있겠네요.
4. 마치며
양도세 비과세 요건을 알아보았는데요. 사실 비과세 요건을 알고 있어도 자동 계산이 되면 엄청 편합니다. 간단한 방법으로 양도세 자동 계산 하는 방법 알려드리고 글을 마무리 하겠습니다.
1) 먼저 홈택스에 접속합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
2) 우측 하단의 '세금종류별 서비스' 항목에서 세금모의계산 탭을 클릭합니다.
3) 양도세 중과세 여부를 알고 싶다면, 양도소득세 비과세 감면 및 다주택자 중과 확인하기를 눌러주시고, 아니시라면 양도소득세 자동계산하기를 클릭합니다.
4) 양도세 자동계산기는 취득가액 인지여부와 다주택자인 경우 계산방법이 달라지므로, 자세히 계산하시려는 분들은 로그인 후 해당 항목의 계산하기를 클릭하시면 됩니다.
5) 양도일자와 취득일자, 양도물건 종류 등의 기본 사항과 양도가액, 취득가액등 거래금액을 입력하고 기타사항의 상속여부와 미등기자산 여부 확인 그리고 비과세 요건을 위한 2년 이상 보유 했는지 체크해주고, 조정지역까지 예/아니오로 선택해줍니다. 그럼 바로 양도세 세액계산이 가능해집니다.
4. 마치며
이상 양도세 비과세 요건과 양도세 자동계산 방법에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되셨길 바라며, 다음에 더 유익한 정보로 찾아오겠습니다. 감사합니다 : )
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